物业服务采购项目，可以竞争性磋商吗？

物业服务采购项目作为服务项目，可以按照《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》（财库〔2014〕214号，以下简称214号文）对于竞争性磋商采购方式适用情形的规定，采用竞争性磋商采购方式吗？近日，有业内人士就这个问题咨询政府采购信息报记者。

政府采购项目如何选择采购方式？《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号，以下简称22号文）第十九条规定，采购方式的选择应当符合法定适用情形和采购需求特点。由此，判断一个项目适用何种采购方式，其依据是该项目的采购需求特点和政府采购方式法定的适用情形。要判断物业服务采购项目是否可以采用竞争性磋商采购方式，其实质是判断物业服务是否属于竞争性磋商的适用范围、是否可以采用综合评分法这一评审方法。

新疆维吾尔自治区政府采购评审专家苏丽琴告诉记者，在许多地方物业服务被列入所在省政府购买服务指导性目录，物业服务采购在当地属于政府购买服务项目，不少人据此认为依据214号文第三条可以采用竞争性磋商方式开展采购。但是22号文第十九条用的是“法定适用情形和采购需求特点”，而不是“或者”，这意味着要求“法定适用情形”和“采购需求特点”两者必须兼备才可以采用竞争性磋商方式。山东省政府采购评审专家王其光认为，即便符合竞争性磋商采购方式适用情形，但是采购需求特点不符合竞争性磋商特点（不属于技术较复杂、专业性较强，或者采购需求不明确、需由供应商提供设计方案、解决方案或者组织方案）的采购项目，也不能采用竞争性磋商采购方式。

依据《政府采购品目分类目录》（财库〔2022〕31号）中C21040000物业管理服务，政府采购物业管理服务包括：办公场所或其他公用场所水电供应服务、设备运行、门窗保养维护、保洁、绿化养护等的管理及服务。厦门中实采购招标有限公司总经理王贻发告诉记者，在实践中物业服务行业的从业人员多为大龄务工人员，具有典型的劳动密集型的特点，这就决定了“物业服务”并不具备技术较复杂、专业性较强的特点。

5月31日，财政部办公厅正式印发《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》（财办库〔2024〕113号），包含项目基本情况、商务要求、采购项目需要落实的政府采购政策、服务内容、服务质量标准、物业管理服务人员岗位编制需求、合同授予内容，对物业管理基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、保安服务、会议服务等的服务内容、服务标准进行了详尽的规定。因此政府采购办公场所类物业管理服务，已不存在“采购需求不明确、需由供应商提供设计方案、解决方案或者组织方案”的特点，因此不能用竞争性磋商采购方式。

综上所述，依据22号文第十九条，政府采购物业服务项目，应当属于采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，一般采用招标方式采购(实践中物业服务项目的金额较大，远超公开招标数额标准)，应以价格作为授予合同的主要考虑因素，即最低评标价法，而原则上不可以采用综合评分法。因此物业服务不可以适用竞争性磋商。这里的“一般”为原则上，应当理解应涵盖大多数政府采购涉及的物业服务项目。