为何要让民营企业退出城市更新

上周发布的《民营企业退出城市更新》一文非常受市场关注，我们结合最近与国央企合作城市更新项目的投资、纾困业务方面的情况，针对性地回应一下后台的提问。

从经济效益的角度来看，大湾区以往的城市更新经验确实是值得称道的，尤其是深圳、东莞、广州以市场化的拆迁安置补偿谈判为基础的城市更新项目推进模式，在房地产行业的上升期开发商、前期服务商/平台公司与被拆迁方都赚得盆满钵满，项目的经济效益也非常显著。

也正因为深圳等地太过“市场化”的拆赔模式，开发商通过城市更新获取土地的成本支出中，向原业主支付的拆迁补偿款占了绝对的大头，然后是向项目的前期服务商/平台公司支付的各种各样的服务费用（比如项目的协调费用、工作推进费用、台底费等），而向政府补缴的土地出让金却少得可怜。

深圳这段时间针对未立项的城市更新项目开展摸排工作，主要目的是让国企全面介入今后新增的项目，准确地说，除存量项目需权衡让原参与的民营企业继续推进外，其他项目基本都不太可能由民营企业单独参与。从根源上来说，开发商与被拆迁方太过“市场化”的拆迁安置补偿模式导致了政府在城市更新（一级土地整理阶段）对土地资源掌控度的下降，尤其是土地收益分配上出现了很大的失衡，被拆迁方、平台公司/前期公司获取了暴利，政府方面却收益寥寥。

按上述逻辑进行分析，政府层面通过地方国企介入城市更新项目的前期工作就变得理所应当，这不仅是为了收回土地资源的掌控权力，还可以通过拆迁安置补偿标准的制定和前期费用的控制调节被拆迁方和前期公司/平台公司的利益分配格局，毕竟少数人的暴富与共同富裕的原则相悖，也即国企全面介入城市更新项目的前期工作其实是冲着土地利益的重新分配去的（公平合理原则）。

可能很多同行会认为国央企根本无法绕开民营企业单独完成城市更新项目的推进，比如拆迁谈判、前期工作的开展、各种隐性费用的支出处理等，但就我们目前与国央企在城市更新项目领域的合作情况而言，民营企业要么提供民营资本参与项目投资，要么提供投顾、代建等服务，至于国央企是否能将部分前期工作、拆迁谈判工作等单独委托给民营企业实施，目前仍有待观察，不过这个问题确实关系着民营类前期服务商的生死。

回到国企全面介入城市更新的问题上，在广州以往的城市更新模式中，一般都是政府先确定旧改范围，然后由村集体招商、表决选出合作企业（包括国央企和民营房企），后续的拆迁、补偿、复建、融资等基本由合作企业主导。广州在今年3月23日发布的《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》确定了“做地”新模式，“按做地和土地收储相分离的原则，将土地整理各项前期具体工作独立开展，待形成净地后向土地储备机构申请交储”，其中重点是“政府认定国有企业作为做地主体”。简单来说，广州的“做地”新模式将广州的旧改/城市更新项目进行了一二级的分离，且一级土地整理工作（旧改的前期工作）指定由国企承接，也即民营企业无法再参与城市更新项目的前期土地整理工作。

表面来看，广州今年新政确立的“做地”模式，主要针对的是房地产自2021年下半年进入集中爆雷潮以来，爆雷的民营房企无法再继续推动项目，包括村集体、村民都很长时间未能取得过渡期安置费，项目停滞不前甚至烂尾导致越来越多的人无家可归等问题，因此国企需要承担社会责任并接盘或纾困项目。但从本质上来说，广州的考虑与深圳的考虑基本一致，政府和国企不主导土地市场的利益分配格局，民营房企加杠杆运作的城市更新项目最终都可能一地鸡毛。

比广州的做法更为直接的，其实是东莞的做法。今年3月29日，东莞市人民政府办公室正式印发了《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》，这份文件非常清晰明确地规定了拆赔标准，比如“项目不具备保障性商品住宅置换条件的，四层以下（含本数）已建房屋按照权籍调查确认的建筑面积置换不超过 1:0.75 比例商品住宅”，再比如4层以上的“不符合物业置换的住宅房屋建筑面积按照主体结构类型给予建安费用安置”。东莞市自然资源局6月27日发布的《东莞市“三旧”改造（城市更新）实施操作细则（试行）》则正式明确了“镇街（园区）政府是前期工作的责任主体，负责组织开展各项前期工作”。

如果将东莞的城市更新中“国企实施原则”和“政府制定拆赔标准”的模式结合起来看，我们其实可以推断出广州的“做地”制度肯定将进一步细化拆赔规则和补偿标准，另外深圳这边拆赔标准备案先行的做法也意味着迟早会与东莞和广州的做法趋同。

简单来说，城市更新属于民营企业的时代已悄然结束，市场各方（尤其是民营企业）有必要提前想好后路。